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      深圳一手住宅均價5.5萬 預計135個新盤入市

      時間:2017-01-11 10:54:42     來源: 廣州日報

       文、表/廣州日報記者肖陸軍 通訊員鄭煥莉

      為了抑制房價過快上漲,去年深圳先后出臺 “3·25 新政”和“10·4 新政”兩輪調控政策。自去年10月4日“深八條”出臺以來,截至今日恰好滿三個月,政策的調控成效明顯:過去三個月,深圳一手住宅成交均價徘徊在5.5萬元/平方米,呈企穩略跌趨勢;房價在企穩,一二手住宅成交面積也連續三個月呈下跌趨勢。

      樓市

      背景板

      新建住宅供應:降至歷史低位僅434萬㎡

      去年深圳先后出臺兩輪政策調控,市場降溫明顯,開發商信心不足以致入市放緩。據深圳中原研究中心統計,2016 年新建住宅供應降至歷史低位,僅有434萬㎡,環比大降 37%。在低供應,有效需求減少以及市場觀望情緒濃厚的綜合影響下,全年新建商品住宅成交面積降至 418 萬㎡,環比下降 37%,成交套數降至4萬套,環比下降近四成。

      價格方面,由于新房豪宅趨勢明顯,開發商定價持續堅挺,去年均價相比 2015 年上漲近六成至 5.3 萬元/㎡,漲幅驚人,為 2008 年以來的最大漲幅。

      深圳拍地收入:出讓金首次超千億元

      據騰訊房產統計,2016年深圳共掛牌67宗地(占地面積約251公頃,建筑面積約921.3公頃,1公頃=1萬平方米),其中成功出讓56宗地(占地面積約222.3公頃,建筑面積約838.5公頃),出讓金額共1017.7億元,是深圳土地市場通過公開招拍掛出讓金首次超過千億,也比過去兩年土地出讓金總和還多。值得一提的是,1017.7億元僅是深圳通過招拍掛出讓土地收入,深圳還有協議出讓土地收入,如2015年,深圳土地市場通過招拍掛收入417億元,但土地出讓收入共達1081.72億元。

      2016年深圳土地市場也可謂精彩紛呈,6月2日,龍華上塘地塊以 56774 元/㎡的樓面價創龍華宅地記錄。去年12月14日,光明和坪山的兩塊純居住用地以“雙限雙競”的新競賣原則出讓,但深圳宅地的極度稀缺依然引起房企激烈的競拍。

      去年量價表

      一手:連續三個月均價5.5萬元/平方米左右

      據深圳市規劃國土委官網統計數據顯示,過去三個月,深圳一手住宅備案成交套數分別是4276套、2922套、2161套,成交面積分別是42.25萬平方米、28.92萬平方米、21.84萬平方米??傮w看來,成交量呈逐月遞減,去年10月因為新政出臺出現集中備案的情況較明顯,成交量達到“3·25 新政”出臺后最高峰,月度成交面積為42.25萬平方米,而去年12月“網簽潮”退潮,新政效應凸顯,成交量出現大幅回落,成交面積僅有21.84萬平方米,為年內最低水平。

      在市場成交量不容樂觀的同時,深圳一手住宅均價在去年9月沖擊至61600元/平方米后迅速企穩下調,過去三個月成交均價分別是55611元/平方米、54986元/平方米、54946元/平方米,環比略跌,總體而言在5.5萬每平方米左右徘徊。

      過去三個月來,深圳新房成交均價一直呈現企穩態勢。據規土委官網公布的備案成交數據來看,深圳一手住宅均價已經連續8周在5.5萬元/平方米的左右徘徊。

      據統計,2016年全年,深圳一手住宅共成交40443套,成交面積約為418萬平方米。而2015年,深圳共成交一手住宅66450套,成交面積665.89萬平方米。2016年的全年成交僅為2015年的六成左右,但是與2014年成交量基本持平。深圳2014年全年一手住宅共成交41962套,成交面積403.64萬平方米。

      二手:去年12月成交量跌破5000套

      去年3月,“3·25 新政”出臺前后深圳迎來二手住宅集中備案高峰,當月深圳二手住宅備案成交18706套,達到歷史最高峰?!?·25 新政”出臺后月成交量持續走低,5月二手住宅成交達到年內最低值,為3728套。隨后逐步回升至正常水平,8月~10月二手住宅成交均在7000套左右徘徊,分別為7173套、6692套、6880套。

      隨著去年10月4日“深八條”出臺,二手住宅市場再度出現逐月回落,去年11月成交為5517套,12月跌破5000套,僅有4734套。就深圳市場而言,業內專家認為二手住宅月度成交6000至8000套為正常水平,8000套以上說明市場行情比較好、成交活躍。而過去一年,僅有1月至4月深圳二手住宅成交超過了8000套。

      分析

      業內人士:

      深圳樓市徹底降溫

      已進入調整恢復期

      深圳中原總經理鄭叔倫認為,從2016年的市場局勢來看,以兩次政策調控作為分界點,目前處在去年10月調控后的下跌階段。

      從政策的影響力度來看,“3·25”政策從提高社保1年改3年,打擊首付貸的形式抑制深圳過多的投資性需求,防止投資客抬高房價。而更嚴厲的“10·4 新政”,同時從需求和供給兩方面對房價進行把控,從需求方面來看,社保3年改5年,提高首付等舉措再次為深圳投資客設阻,更高的房票門檻也阻礙了部分剛需及改善型成交。從供給方面來看,嚴查拿地資金有望減小資金杠桿和土地市場的金融風險、拿地模式改為“雙限雙競”對備案成交價格嚴格劃線,調控的針對性很強。加上行業內的大力稽查與整頓,接近年底樓市終于徹徹底底的降溫了。

      從市場對政策的反應來看,調整周期在縮短,市場對政策的適應能力越來越快?!?·25 新政”后市場僅在兩個月之后就開始恢復上漲。去年10月政策雖然嚴厲,但手持優質物業的開發商仍在試水,并且二手住宅方面業主報價也在積極調整。目前看來中長期政府再出調控政策的可能性較小,深圳樓市將更多處在調整恢復期。

      今年預計有135新盤入市

      龍崗寶安依然是推盤大戶

      據深圳中原研究中心統計,2017年深圳預計有135盤入市,其中福田16個、羅湖7個、南山21個、鹽田6個、龍華11個、寶安25個、龍崗36個、大鵬3個、光明4個、坪山6個。

      龍崗和寶安依然是推盤大戶,樓盤共61個,基本占了全市供應的一半。與此同時,純新盤大概有60多個,也主要分布在龍崗、寶安、南山。其中有43個樓盤賣公寓,占全市供應的三成。

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